Wonen in je vakantiehuis: mag dat eigenlijk wel? En wat zijn de consequenties?
Geplaatst op: 09-01-2019, 15:14:15
Het is de droom van veel mensen om permanent intrek te nemen in hun vakantiehuis. Maar mag dat eigenlijk wel? En wat zijn de fiscale consequenties als je voor deze woning een lening afsluit?
Een vrijstaand vakantiehuis in de bossen of aan het strand… Voor veel bezitters van recreatiewoningen is het een droom om daar niet alleen te verblijven in de weekenden en vakanties, maar permanent.
Of dat ook mag, is echter maar zeer de vraag. Ook in fiscaal opzicht heeft het de nodige voeten in aarde. Dit zijn de hobbels waar je tegenaan kunt lopen.
1. Mag ik er permanent wonen?
Permanent wonen in een vakantiehuis is vaak niet toegestaan. Vakantiehuisjes zijn bedoeld om te recreëren en niet om te wonen. Als bijvoorbeeld veel huiseigenaren hun intrek nemen in een vakantiepark, verandert het karakter van dat park. Bovendien staan veel vakantiehuisjes in kwetsbare natuurgebieden en kan de rust daar worden verstoord als de woningen permanent worden bewoond.
Verder zijn veel recreatiewoningen eigenlijk niet geschikt voor permanente bewoning. Zij zijn bijvoorbeeld soms minder goed geïsoleerd, omdat de bouwtechnische eisen wat lichter zijn.
Of je mag wonen in je vakantiehuis, hangt af van het bestemmingsplan van de gemeente. Heeft het huis een woonbestemming, dan is het geen probleem. Maar geldt er een recreatiebestemming, dan is permanente bewoning verboden. Er zijn wel gemeenten die in dat geval een oogje dichtknijpen, omdat ze een gedoogbeleid voeren.
Wil je weten waar je aan toe bent, informeer dan bij de gemeente. Je kunt alle bestemmingsplannen ook vinden op deze website.
2. Wanneer is sprake van permanente bewoning?
Van permanente bewoning is sprake als het vakantiehuisje wordt gebruikt als hoofdverblijf. Wat je daar precies onder moet verstaan is voer voor juristen, want de regels zijn niet eenduidig. Gemeenten en rechters toetsen dit aan de hand van een combinatie van factoren.
Vaak geldt als richtlijn dat je gedurende een half jaar meer dan twee derde van de tijd het huis als woonadres gebruikt. Je bent dan ook volgens de Wet basisregistratie personen (artikel 2.38) verplicht om je op dat adres in te schrijven.
Daarnaast kijken gemeenten ook vaak of je de hypotheekrente aftrekt. Je mag dit immers alleen doen als de woning geldt als hoofdverblijf. Verder is van belang waar het grootste deel van je sociale leven plaatsvindt (zie verderop).
De tijdsduur is niet allesbepalend. Zelfs als je slechts enkele maanden in je vakantiehuis woont kan de gemeente dwars gaan liggen.
Als je bijvoorbeeld tijdelijk je intrek neemt in het huis omdat je moet wachten tot je nieuwbouwhuis wordt opgeleverd, handel je eigenlijk in strijd met het bestemmingsplan, omdat je het huis tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt.
3. Mijn huis heeft een recreatiebestemming. Hoe vaak mag ik daar verblijven?
Hoeveel dagen je in een vakantiehuisje mag verblijven zonder dat de overheid je op de vingers tikt, verschilt per gemeente. Informeer hier dus goed naar, om een conflict te voorkomen.
Soms staat in de koopovereenkomst dat je 365 dagen per jaar mag recreëren in het vakantiehuis. Dat betekent echter niet dat je hier ook het hele jaar rond mag verblijven. Deze bepaling geeft alleen aan dat er geen restricties zijn in de periodes waarin je gebruik mag maken van de woning.
4. Hoe financier in de woning?
Het is vaak lastig om een lening te krijgen voor een vakantiehuis. Banken zijn hier namelijk erg terughoudend in; zelfs als je het huis wil gebruiken als hoofdverblijf. Meestal kun je hooguit voor een deel van het aankoopbedrag een lening krijgen.
Ook gelden er vaak specifieke voorwaarden, zoals bouwtechnische eisen (het huis moet bijvoorbeeld van steen zijn gemaakt) of beperkingen (je mag het huis bijvoorbeeld niet verhuren). Verder hanteren veel banken een renteopslag.
Houd er daarom rekening mee dat je veel eigen geld moet inbrengen. Meer informatie over de bekostiging van een vakantiehuis vind je in dit artikel.
5. Is de hypotheekrente aftrekbaar?
Heb je voor de aankoop van je vakantiehuis een lening afgesloten, dan is de rente hierover alleen aftrekbaar in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) als de woning wordt gebruikt als hoofdverblijf.
Heb je daarnaast nog een andere (huur)woning, dan mag je maar voor één van deze huizen de hypotheekrente aftrekken. Dat is het huis dat de meest centrale plaats in je leven inneemt.
Om vast te stellen welk huis geldt als hoofdverblijf, wordt gekeken naar verschillende zaken. Waar speelt het grootste deel van je sociale leven zich af? In welke woonplaats volg je de volleybaltrainingen? Waar zit je huis- en tandarts? Waar gaan je kinderen naar school? Waar koop je de meeste boodschappen? In welke woning gebruik je het meeste water en elektriciteit? En op welk adres sta je officieel ingeschreven?
6. Hoeveel mag ik in dat geval aftrekken?
Mag je van de gemeente permanent in het huis wonen en geldt de woning ook echt als hoofdverblijf, dan mag je maximaal dertig jaar de rente aftrekken in box 1. Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan is de rente alleen nog aftrekbaar als je de hypotheek maandelijks annuïtair aflost.
Had je een hypotheek afgesloten op je vorige huis, dan gelden dezelfde voorwaarden als bij andere verhuizingen. Zo kun je worden geconfronteerd met de bijleenregeling als op de vorige woning een overwaarde rust.
Is je vorige koophuis nog niet verkocht, dan mag je drie jaar lang de rente over die hypotheek blijven aftrekken mits de woning te koop staat en leeg is. Is het huis na die periode nog steeds niet van eigenaar verwisseld, dan vervalt de aftrek en verhuist die woning met de bijbehorende schuld naar box 3 (sparen en beleggen).
7. Mag ik de kosten voor de verbouwing aftrekken?
Geldt de woning als hoofdverblijf en sluit je een lening af voor een verbouwing, dan mag je de rente hierover aftrekken tot zes maanden nadat je de lening hebt afgesloten. Daarna verhuist het restant als een schuld naar box 3.
De kosten van de verbouwing zelf zijn niet aftrekbaar. Dat is bij gewone woningen ook het geval.
8. Wat zijn de fiscale consequenties als het huis in box 3 valt?
Woon je er niet permanent, dan moet je de waarde van het huisje opgeven als bezitting in box 3. Je betaalt hierover vermogensrendementsheffing.
Staat het vakantiehuis in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde opgeven die de gemeente naar jou verstuurt.
Let op: als waardepeildatum geldt 1 januari van het voorgaande kalenderjaar. In je aangifte over 2017 moet je dus de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2016 opgeven. Dat is een verschil met bijvoorbeeld het saldo op je beleggingsrekening, waarbij 1 januari van het belastingjaar leidend is.
Staat in het bestemmingsplan van de gemeente dat je de woning niet permanent mag bewonen, dan heeft dat een drukkend effect op de WOZ-waarde. Heb jij het vermoeden dat dit niet in de waardering is meegenomen, teken dan bezwaar aan, om te voorkomen dat je teveel belasting betaalt.
Staat je vakantiewoning in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari van het voorgaande jaar.
Heb je voor de aankoop een lening afgesloten, dan mag je de schuld wel aftrekken van de WOZ-waarde of de waarde in het economisch verkeer.
Bron: artikel van Jasperien van Weerdt van 5 januari 2019 op www.msn.com