Aankoop verhuurd vastgoed uit faillissementsboedel: weet wat je koopt!
Geplaatst op: 21-05-2021, 09:52:44
Wie vastgoed koopt uit een faillissementsboedel, moet erop bedacht zijn dat eventuele gebreken voor eigen rekening en risico moeten worden gerepareerd. Koop je zo’n pand in verhuurde staat, dan neem je ook de rechten en plichten uit de huurovereenkomst mee.
De COVID-19-pandemie heeft in verschillende bedrijfstakken diepe sporen getrokken. Zwaar getroffen bedrijven proberen het hoofd boven water te houden door gebruik te maken van subsidie- en betalingsregelingen. Voor talloze bedrijven gaat het heel moeilijk worden om de gemiste inkomsten in de komende jaren ‘in te lopen’. Deze bedrijven zijn technisch failliet. Voor zo’n bedrijf is het letterlijk en figuurlijk een kwestie van uitstel van executie.
Faillietverklaring
Een bedrijf wordt – op verzoek van een crediteur – failliet verklaard als het ten minste twee schuldeisers heeft (pluraliteitsvereiste) en een opeisbare vordering onbetaald heeft gelaten. Een bedrijf kan ook zelf een faillissement aanvragen. Als een bedrijf failliet verklaard is, brengt een curator in beeld welke vorderingen (crediteuren) en welke vermogensbestanddelen (activa) een bedrijf heeft (de faillissementsboedel). Vervolgens zal de curator de vermogensbestanddelen contant maken en de crediteuren voldoen.
Het kan interessant zijn om een pand aan te kopen uit een faillissementsboedel, bijvoorbeeld als de verkoopprijs relatief laag is. Het is dan wel van belang dat een koper zich bewust is van de relevante risico’s die zo’n aankoop met zich meebrengt. In dit artikel bespreek ik de mogelijke valkuilen bij de aankoop van vastgoed (met een zakelijke bestemming) van een failliete onderneming. Er is geen sprake van particuliere ‘bemoeienissen’; zodra er particulieren bij betrokken zijn, moet rekening worden gehouden met andere wet- en regelgeving.
Garanties
De aankoop van vastgoed uit een faillissementsboedel kwalificeert als een executieverkoop. Dit betekent dat je een pand koopt in de staat waarin het zich bevindt inclusief bijzondere lasten en beperkingen (artikel 7:19 BW). Word je als koper na de aankoop van het pand geconfronteerd met (ernstige) gebreken, dan is het niet mogelijk om de herstelkosten te verhalen op de verkoper. Je zult je je daarom als koper bewust moeten zijn van het feit dat een faillissement het gevolg is van financiële problemen, waardoor achterstallig onderhoud aannemelijk is. Oftewel: je koopt een pand zonder garanties.
Hypotheekrecht
In een faillissementssituatie neemt meestal de hypotheekhouder het initiatief om het pand (executoriaal) te verkopen. Een hypotheekhouder is een zogenaamde separatist. Dit betekent dat de hypotheekhouder zijn vordering mag inlossen uit de verkoopopbrengsten van het pand, zonder rekening te houden met andere crediteuren. Een hypotheekhouder heeft dus een unieke positie en moet instemmen met de verkoop van het pand.
Rechten van derden
Is een pand in verhuurde staat verkocht? Dan gaan bij de overdracht van het eigendom van het pand (ook) de rechten en plichten die volgen uit de huurovereenkomst over op de koper. Het is belangrijk dat een koper dit goed beseft.[i] In de praktijk hebben hypotheekhouders meestal een huurbeding opgenomen in de hypotheekakte. Dit betekent dat een hypotheekhouder het recht heeft om – bij executoriale verkoop van het pand – de huurovereenkomst te vernietigen als het pand verhuurd is zonder dat de hypotheekhouder daar toestemming voor heeft gegeven.[ii] Het doel van een huurbeding is heel simpel. Het zorgt ervoor dat een hypotheekhouder wordt beschermd tegen een waardedaling van het (onder)pand, als blijkt dat dit pand is verhuurd zonder dat daarvoor de benodigde toestemming is gegeven. Een pand brengt in verhuurde staat namelijk over het algemeen minder op bij een (executoriale) veiling.
Haken en ogen aan huurbeding
Als het huurbeding op de juiste manier in de verkoopvoorwaarden is opgenomen, kan het huurbeding ook door de koper ingeroepen worden. Hier zitten wel wat haken en ogen aan. Heeft de hypotheekhouder toestemming gegeven om het pand te verhuren en/of is het om andere redenen niet wenselijk of mogelijk om het huurbeding in te roepen? In dat geval blijft de huurovereenkomst in stand. De koper heeft een pand gekocht in verhuurde staat en moet de lopende huurovereenkomst respecteren. Maar wat gebeurt er in de praktijk als: a) de huuropbrengsten zijn verpand; of b) er beslag is gelegd op de huuropbrengsten?
Ad a) verpande huuropbrengsten
Een pandrecht omvat vaak ook toekomstige huuropbrengsten. Heeft het faillissement gevolgen voor de pandhouder? Het uitgangspunt is dat de pandhouder (net als de hypotheekhouder) het pandrecht uitoefent alsof er geen sprake is van een faillissement. Dit geldt echter niet voor de huurtermijnen die opeisbaar worden na de datum van het faillissement. Deze vorderingen ontstaan tijdens het faillissement. Op deze huurtermijnen rust geen pandrecht. De pandhouder kan geen aanspraak (meer) maken op deze (toekomstige) huuropbrengsten. Deze huurinkomsten vallen in de faillissementsboedel. Na verkoop van het pand (in verhuurde staat) komen de huuropbrengsten toe aan de koper.
Ad b) beslaglegging op huuropbrengsten
Een bedrijf dat failliet wordt verklaard, heeft vaak al langere tijd te kampen met financiële problemen. Vaak is er op enig moment beslag gelegd op de vermogensbestanddelen, bijvoorbeeld op het pand en/of de huurtermijnen. De beslagen vervallen op het moment dat een faillissement wordt uitgesproken. Dat is een positieve bijkomstigheid bij de aankoop van een (verhuurd) pand uit een faillissementsboedel.[iii] Een koper kan erop vertrouwen dat er geen beslag is gelegd op de huuropbrengsten, als hij een pand in verhuurde staat koopt.
Als een pand executoriaal wordt verkocht zonder dat er sprake is van een faillissement, en er is beslag gelegd op de huurtermijnen, dan komen de huuropbrengsten ook na overdracht van het eigendom van het pand toe aan de beslaglegger.[iv] Er is geen sprake van zuivering, zoals bedoeld in artikel 3:273 BW. Het betreft immers geen beslag op het verkochte pand (hetgeen wel wordt gezuiverd), maar een (derden)beslag onder de huurder op de huurinkomsten. Dit zien kopers weleens over het hoofd als een pand wordt aangekocht op een executoriale veiling, zonder dat er sprake is van een faillissementssituatie. Het is dan wel heel erg zuur als je een (beleggings-)pand aankoopt, maar niet onverkort de huurinkomsten kunt innen. Kortom, wees alert op de mogelijke valkuilen wanneer je (verhuurd) vastgoed uit een faillissementsboedel wilt aankopen en win tijdig advies in.
Bron: bijdrage op www.accountancyvanmorgen.nl van 20 mei 2021 van Mr. Natasja Rensen, advocaat contract- en aansprakelijkheidsrecht verbonden aan Fiscount. Zij adviseert onder andere over financieringen en zekerheidsrechten, zoals hypotheek-, pand-, retentierecht en borgstelling.
[i] Niet alle rechten en plichten uit een huurovereenkomst gaan onverkort over. Bijvoorbeeld vorderingen die voor de overdracht van het eigendom van het pand opeisbaar zijn geworden, gaan niet mee over. Ook wordt de koper in beginsel alleen gebonden door bedingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van het pand.
[ii] De gevolgen van een huurbeding zijn afhankelijk van de inhoud van het huurbeding. In beginsel zijn (professionele) partijen vrij – voor zover er geen consumenten bij betrokken zijn – om een huurbeding naar eigen inzicht op te stellen.
[iii] Buiten beschouwing wordt gelaten dat niet elk rechtsgevolg van een beslag tenietgaat (zie artikel 57 lid 3 Fw. Een curator kan zich bijvoorbeeld beroepen op de blokkerende werking van dat beslag tegenover een hypotheekhouder die een ‘nieuwer’ hypotheekrecht heeft gevestigd of een partij die in strijd met het beslag een beroep heeft gedaan op verrekening (HR 13 mei 1988, NJ 1988/748 (Banque de Suez/Bijkerk q.q.) en HR 22 april 2005, NJ 2006/56 (Reuser q.q./Postbank)).
[iv] Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 25 januari 1991 met kenmerk NJ 1992/172 (Bouw- en Aannemingsmaatschappij v/h H.B. van Berkel/Tribosa). De Hoge Raad sluit aan bij de prioriteitsregel op grond van artikel 3:97 lid 2 BW en stelt de vervreemding van het verhuurde pand gelijk aan cessie van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende vorderingen (waar op zichzelf nog wel wat op af te dingen is).