Beleggingspandje? Zo zit het fiscaal!
Geplaatst op: 04-10-2018, 12:55:39
Door de lage spaarrente en de stijgende prijzen van onroerend goed besluiten steeds meer mensen een beleggingspandje aan te schaffen. Maar wat zijn de fiscale gevolgen eigenlijk?
Op zoek naar alternatieven voor sparen kijken steeds meer mensen naar onroerend goed. Met name de woningmarkt stijgt de laatste tijd hard, en de vraag naar beleggingspandjes is groter dan ooit. Misschien overweegt u ook om op deze manier in onroerend goed te gaan beleggen. Maar weet u hoe dat bij u wordt belast?
Box 3
Als u een pand puur als belegging aanhoudt, behoort het pand in beginsel tot uw box 3-vermogen. U geeft de waarde van het pand aan bij uw box 3-bezittingen en de eventuele lening daarvoor voert u op bij de box 3-schulden (met uitzondering van de drempel voor leningen in box 3, 3.000 euro per fiscaal partner). Het grote voordeel van box 3 is dat huurinkomsten en de waardestijging niet belast zijn. Daar staat tegenover dat de kosten niet kunnen worden afgetrokken.
Maar welke waarde geeft u op? Voor woningen gebruikt u de WOZ-waarde van het lopende jaar (met de peildatum van een jaar eerder). Voor ander onroerend goed geldt de waarde in het economisch verkeer op 1 januari van het betreffende belastingjaar (dus niet de WOZ-waarde!).
Verhuurt u een woning waarvan de huurder huurbescherming heeft, dan is een percentage van de WOZ-waarde belast. Het percentage hangt af van de hoogte van de huur. En is sprake van erfpacht, dan mag de waarde van de woning nog worden verlaagd met 17 x de jaarlijkse erfpachtcanon.
In box 3 betaalt u 0,61 procent tot 1,61 procent over de waarde van het pand, minus een daarop betrekking hebbende lening. Wordt de helft gefinancierd met een lening, dan is de heffing dus maximaal (0,5 x 1,61 =) 0,81 procent van de waarde.
Wanneer een woning precies onder de huurbeschermingswet valt, vindt u op www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/huurbescherming
Box 1
Het wordt een ander verhaal als u veel tijd en energie steekt in uw beleggingspand(en) en er sprake is van een actieve exploitatie. Denk aan het zelf verrichten van groot onderhoud, het bouwrijp maken van grond, verkaveling of het zelf uitvoeren van verbouwingen of aan ‘uitponden’ (het kopen van ‘pakketten’ verhuurde woningen om die vervolgens te kunnen verkopen zodra de verhuurders hun biezen pakken). Ook gebruik van voorkennis of specifieke expertise wordt gezien als arbeid en kan ertoe leiden dat het onroerend goed niet in box 3 maar in box 1 terecht komt.
Een pand valt in box 1 als aan twee voorwaarden is voldaan. Ten eerste moet er sprake is van ‘meer dan normaal actief vermogensbeheer’ (denk aan de hiervoor genoemde voorbeelden van actieve exploitatie). Ten tweede moeten de werkzaamheden erop gericht zijn om méér voordeel te halen dan bij normaal vermogensbeheer het geval zou zijn geweest. Dit laat nog wel wat ruimte over voor interpretatie (zie het kader ‘Juridische procedures’).
Wordt aan beide voorwaarden voldaan, dan zal sprake zijn van hetzij resultaat uit overige werkzaamheden (ROW), hetzij winst uit onderneming (WUO).
■ ROW
Een bekend voorbeeld is de bouwvakker die een pand koopt, het zelf opknapt en het weer verkoopt zonder er zelf ooit gewoond te hebben. Alle kosten zijn aftrekbaar, maar bij verkoop is de waardestijging van het pand belast tegen het normale progressieve tarief van box 1 (18,65 tot 51,95 procent). Dat kan een forse belasting zijn, als je het vergelijkt met wat de bouwvakker in box 3 zou moeten betalen. Stel dat hij na aftrek van kosten 10 procent rendement maakt op zijn beleggingspandje en daarover het toptarief in box 1 betaalt, dan gaat (10% x 51,95% =) 5,20 procent van de waarde naar de fiscus.
LET OP: Wie een pand eerst opknapt en vervolgens gaat verhuren, kan tijdens het opknappen in box 1 zitten (als voldaan is aan de twee genoemde voorwaarden) en tijdens de verhuur in box 3. De waardevermeerdering is dan belast op het moment dat het pand verhuist van box 1 naar box 3, ook al is het pand niet verkocht! In de praktijk lukt het in deze situatie overigens soms om het pand tijdens de opknapperiode in box 3 te laten belasten als het pand na oplevering een flink aantal jaren wordt verhuurd.
■ WUO
De belegging(en) in onroerend goed kunnen zodanige vormen aannemen dat fiscaal gezien sprake is van winst uit onderneming. We kunnen het niet vaak genoeg zeggen: de feiten zijn doorslaggevend. De fiscus kijkt daarvoor naast de eerder genoemde twee factoren — onder andere — naar
- de organisatie (hoe zijn beheer, onderhoud en administratie geregeld)
- de continuïteit (het aantal panden en huurders, regelmatige aan- en verkopen)
- de financiering (als die voor een belangrijk deel met geleend geld plaatsvindt is dat een indicator)
- de omvang van de werkzaamheden (tijd en energie)
Ook bij WUO zijn de huurinkomsten en de waardestijging bij verkoop belast en de kosten aftrekbaar tegen het progressieve tarief van box 1 (maximaal 51,95 procent). WUO heeft echter een aantal voordelen ten opzichte van ROW. Zo bestaat recht op 14 procent MKB-winstvrijstelling en — als op jaarbasis minimaal 1.225 uur in de onderneming is gewerkt — ook op ondernemersfaciliteiten als de zelfstandigenaftrek. Ten opzichte van ROW scheelt dat per saldo behoorlijk in de belastingen.
WUO heeft bovendien als voordeel dat de belastingheffing over de verkoopopbrengst van panden die voor verhuur zijn aangeschaft uitgesteld kan worden. U moet de opbrengst dan in een ‘herinvesteringsreserve’ stoppen. Dat kan echter alleen als u van plan bent om in hetzelfde jaar of in een van de volgende drie jaren andere pand(en) aan te kopen voor verhuur. De overwaarde wordt pas belast als er geen voornemen tot vervanging meer bestaat.
LET OP: Voor onroerende zaken die worden verhuurd aan de eigen BV geldt de zogenaamde ‘terbeschikkingstellingsregeling’ (TBS-regeling). Ook bij het verhuren van een pand aan de onderneming van uw partner, een (klein)kind of (groot)ouder kan deze regeling een rol spelen. Raadpleeg een adviseur.
Box 2
In de praktijk worden beleggingspanden nog wel eens ondergebracht in een BV. In dat geval vallen de inkomsten in box 2. Net als bij belastingheffing in box 1 zijn de huurinkomsten en verkoopwinst in box 2 belast en de kosten aftrekbaar. De heffing bedraagt 20 tot 25 procent vennootschapsbelasting (Vpb) en, op het moment dat de BV de winst uitkeert, wordt nog eens 25 procent inkomstenbelasting (IB) geheven. Vpb en IB samen leveren een belastingdruk op van 40 tot 43,75 procent. Dat is lager dan het toptarief van box 1. Een veelgehoorde reden om dit te doen is dat verliezen aftrekbaar zijn. Maar als het uitgangspunt verlies is, waarom zou u dan aan zo’n pand beginnen?
BTW
Bij verhuur van woonruimte wordt geen BTW geheven. Verhuurt u uw pand echter als bedrijfsruimte aan een ondernemer die de BTW bijna volledig (minstens 90 procent) kan aftrekken, dan kunt u kiezen voor met BTW belaste verhuur. U moet dan BTW-aangifte gaan doen. Ook verhuur van een vakantiewoning kan tot ondernemerschap voor de BTW leiden. Dat klinkt vervelend, maar fiscaal kan het voordelig uitpakken.
Meer informatie in ons artikel ‘Vakantiewoning en fiscus’ (FiscAlert mei 2016, jrg 22 nr 5, p.27-29, online op www.fiscalert.nl ➤ fiscaal) en op www.belastingdienst.nl
CONCLUSIE
Niet voor niets begonnen we met box 3. Als het beleggingspand goed verhuurd wordt (goede huurrendementen) en het pand inflatiebestendig is, is een beleggingspand in box 3 de voordeligste optie. Weliswaar zijn de kosten niet aftrekbaar, maar daar staat tegenover dat de huuropbrengsten en de waardestijging niet belast zijn. Om te voorkomen dat uw pand naar box 1 verhuist, moet u de werkzaamheden zoveel mogelijk door anderen laten uitvoeren. Valt uw pand toch in box 1, ga dan voor winst uit onderneming en niet voor resultaat uit overige werkzaamheden. Verwacht u door de inkomsten uit uw pand in box 1 (verhuur en winst) in het hoogste inkomstenbelastingtarief terecht te komen, overweeg dan uw beleggingspand onder te brengen in een BV.
ARRESTEN
De belastingheffing over beleggingspanden heeft vaak geleid tot juridische procedures. Enkele voorbeelden:
* Voor een architect die twee kantoren ontwierp en liet bouwen was volgens de Hoge Raad de meerwaarde van de kantoren belast als ROW (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2012:BN3467).
* Een ‘voormalig metselaar’ bouwde in de loop der jaren een vastgoedportefeuille op van 23 panden die samen zo’n honderd studentenkamers bevatten. Een deel van de werkzaamheden — zoals het opstellen van huurcontracten, het innen van de huurpenningen en het voeren van de administratie — besteedde hij uit. Heel slim. De Belastingdienst kon daardoor namelijk niet aantonen dat het resultaat in box 1 belast moest worden. De panden vielen in box 3. (Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2017:1072)
* Iemand die grond kocht, er zelf een woning op bouwde en vervolgens het geheel ruim een jaar later weer verkocht moest belasting betalen over de verkoopwinst. Uit de feiten bleek dat de woning aangekocht was om het na gereedkomen te verkopen en niet om er zelf te gaan wonen. (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2005:AU6017)
* Iemand die een gestript appartementencomplex kocht, het opknapte en vervolgens verhuurde mocht de appartementen, ondanks de forse waardestijging, vanaf de aanschaf tot box 3 rekenen. Volgens het hof zijn de appartementen opgeknapt voor de verhuur en niet voor het behalen van meer voordeel dan bij normaal vermogensbeheer het geval zou zijn geweest. (Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:9821)
* Voor verhuurde woningen in box 3 mag soms uitgegaan worden van een lagere waarde dan volgens de officiële regels. Als de — op basis van de huur en WOZ-waarde — vastgestelde waarde minimaal 10% hoger is dan de ‘waarde van de woning in het economisch verkeer in verhuurde staat’ mag laatstgenoemde waarde worden aangegeven. (Hoge Raad ECLI:NL:HR:2015:812)
U kunt de arresten nalezen op www.rechtspraak.nl. Gebruik daarvoor het ECLI-nummer.
Bron: artikel op www.fiscalert.nl van 1 september 2018