Vakantiewoning en fiscus
Geplaatst op: 28-07-2017, 10:50:14
Nu we met z‘n allen niet meer weten hoe we rendement op ons spaargeld moeten maken, neemt ook de belangstelling voor vakantiewoningen toe. Hoe zit dat fiscaal?
Iedereen zoekt naar manieren om het geld te laten renderen. Het aanschaffen van een vakantiewoning is er één van. Of dat een goed idee is — vaak kost een vakantiewoning immers vooral geld — hangt af van veel factoren. Een goede voorbereiding is van groot belang. Daarbij moet u de fiscale kant van de zaak niet onderschatten. Maar als u het slim regelt, kunt u soms vele duizenden euro’s belasting besparen!
INKOMSTENBELASTING
Bezit in box 3
Wie in Nederland woont, moet in de aangifte het ‘wereldinkomen’ opgeven. Dat geldt ook voor de binnen- en buitenlandse vakantiewoningen die tot het box 3-vermogen horen. Aangezien de peildatum voor box 3 op 1 januari ligt, is een vakantiewoning die u in 2016 koopt voor het eerst belast in 2017. In principe geeft u de WOZ-waarde op (net als bij de eigen woning in box 1, neemt u voor de aangifte over 2017 de WOZ-waarde met waarde peildatum 1 januari 2016 die u begin 2017 van de gemeente zult ontvangen). Het maakt voor de aan te geven waarde niet uit of de vakantiewoning louter voor eigen gebruik is, of dat u de woning verhuurt.
LET OP: Voor woningen waarvoor geen WOZ-waarde is vastgesteld, zoals buitenlandse vakantiewoningen, geeft u in uw aangifte de waarde in het economisch verkeer aan op dezelfde waarde peildatum als voor Nederlandse vakantiewoningen waarvoor wel een WOZ-beschikking is afgegeven. Voor een vakantiewoning die u in de loop van 2016 koopt en die u in 2017 aangeeft, is dat de waarde op 1 januari 2016.
Schuld in box 3
Heeft u geld geleend voor de aanschaf van de vakantiewoning, dan is de rente over die lening niet aftrekbaar. Wel mag u de schuld in uw aangifte opnemen als box 3-schuld. De schuld vermindert zo uw belaste vermogen.
LET OP: Voor box 3-schulden geldt een drempel van € 3.000 (bedrag 2016) en het dubbele voor fiscaal partners.
Verhuur en eigen gebruik
Voor uw eigen woning hoofdverblijf (box 1) moet u in uw aangifte het eigenwoningforfait aangeven en is in principe 70 procent van de huurinkomsten uit tijdelijke verhuur belast. Voor de vakantiewoning geldt geen eigenwoningforfait en de huurinkomsten zijn belastingvrij. Gemaakte kosten kunt u niet aftrekken.
Buitenlandse vakantiewoning
Staat uw vakantiewoning in het buitenland, dan moet u er rekening mee houden dat u in het buitenland belasting verschuldigd bent (op lokaal en nationaal niveau). Om te voorkomen dat u twee keer belasting moet betalen over de woning, vraagt u in de Nederlandse IB-aangifte om ‘voorkoming van dubbele belasting’, die wordt toegekend over de aangegeven waarde van de vakantiewoning, minus de eventueel op die woning betrekking hebbende schuld. Voor de aftrek voorkoming dubbele belasting is het fiscaal echter een stuk gunstiger als u voor de aanschaf van de woning géén schuld aangaat, zoals het voorbeeld laat zien. Financier de vakantiewoning dus zoveel mogelijk met eigen geld. In een later stadium kunt u uw liquide middelen desgewenst aanvullen met een consumptieve lening.
Voorbeeld
U heeft € 400.000 spaargeld. Het heffingsvrije vermogen in box 3 is € 25.000. U koopt in 2016 een vakantiewoning in het buitenland voor € 70.000. Gemakshalve gaan we ervan uit dat de aanschafwaarde gelijk is aan de fiscale waarde voor box 3. De belasting in box 3 over het belaste vermogen ad (400.000 – 25.000 =) € 375.000 bedraagt € 4.872 voor 2017 (berekend met onze ‘Box 3-calculator 2017’ op www.fiscalert.nl ➤ calculatoren). Hier moet de aftrek voorkoming dubbele belasting nog vanaf.
Twee scenario’s:
- Koopt u de woning met eigen geld, dan bestaat na aanschaf uw vermogen uit € 330.000 aan spaargeld en € 70.000 aan vakantiewoning. De aftrek voorkoming dubbele belasting bedraagt dan (4.872 x 70.000/400.000 =) € 852. Per saldo betaalt u (4.872 – 852 =) € 4.019.
- Koopt u de woning met geleend geld, dan bestaat na aanschaf uw vermogen uit € 400.000 aan spaargeld, € 70.000 aan vakantiewoning en € 70.000 geldlening. Het aan het buitenland toe te rekenen vermogen is € 70.000 – € 70.000 = € 0. U profiteert daardoor niet van de voorkoming dubbele belasting en betaalt € 4.872 belasting in box 3.
In de online aangifte is de kans klein dat u voorkoming vergeet aan te vragen. Voor aangiften die u in voorgaande jaren heeft ingediend, is de kans dat u voorkoming heeft vergeten aan te vragen in de aangifte groter.
Bent u vergeten om voorkoming dubbele belasting te vragen voor uw buitenlandse vakantiewoning? Een verzoek om ambtshalve herziening moet worden ingediend binnen 5 jaar na afloop van het desbetreffende belastingjaar (vermeerderd met de periode van eventueel verkregen uitstel). Dat kan dus nog voor 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015.
TIP: U heeft ook recht op voorkoming van dubbele belasting over het jaar waarin u de woning heeft gekocht. Dat levert meestal belastingvoordeel op. U moet de woning dan wel vermelden in uw aangifte over dat jaar, ook al had u de woning op 1 januari nog niet in uw bezit!
BTW
U bent voor de inkomstenbelasting doorgaans geen ondernemer als u een vakantiewoning verhuurt. De regels voor ondernemerschap zijn echter niet voor elke belastingsoort gelijk. Voor de BTW kan verhuur van een Nederlandse vakantiewoning wèl tot ondernemerschap leiden als het uw bedoeling is om de woning structureel bedrijfsmatig te verhuren. Dat kan voordelig zijn. Op dat moment wordt de huur namelijk belast met het lage BTW-tarief (6 procent), terwijl u de (vaak hoge) BTW op de kosten van aanschaf, inrichting (meubilair, servies, beddengoed, huishoudelijke apparaten, ...), gebruik (gas, water, elektriciteit, ...) en onderhoud (schoonmaak, reparatie, ...) kunt terugvragen. Zeker als u het huisje nieuw laat bouwen, kan dat tienduizenden euro’s fiscaal voordeel opleveren. Als de bouwkosten exclusief BTW bijvoorbeeld 100.000 euro bedragen, kunt u tot wel (21% x 100.000 =) 21.000 euro aan BTW terugkrijgen. Het heeft dus zin om alle bonnetjes te bewaren!
LET OP: Om recht te hebben op teruggaaf van de BTW, moet op het moment van aankoop of opdracht aan de aannemer de intentie hebben bestaan om de vakantiewoning te verhuren. U moet zich als ondernemer voor de BTW aanmelden bij de Belastingdienst per de datum waarop de koopovereenkomst voor de grond tot stand is gekomen. Gebruik hiervoor het formulier ‘Opgaaf startende onderneming’. Dit formulier kunt u downloaden op www.belastingdienst.nl
TIP: Koopt u geen nieuwbouw maar een bestaande vakantiewoning? In principe is er dan geen BTW verschuldigd over de aankoop en kunt u die dus ook niet terugvragen. Als de vakantiewoning minder dan twee jaar geleden in gebruik werd genomen of gekozen is voor een ‘belaste levering’, is er nog wel een mogelijkheid om BTW terug te vragen over de aankoop. Daar zijn voorwaarden aan verbonden, dus laat u van tevoren goed voorlichten.
Privégebruik
Het is in beginsel niet mogelijk om de (aanschaf-)BTW op de vakantiewoning in aftrek te brengen als de vakantiewoning alleen voor privédoeleinden wordt gebruikt. Het is ook niet mogelijk om de BTW terug te krijgen over het eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruikt u de vakantiewoning een maand per jaar, dan is 11/12 deel van de BTW aftrekbaar. Dagen van leegstand (maar wel potentieel verhuurd) tellen niet mee voor de bepaling van het privégebruik.
Gedurende 10 jaar (het jaar van aanschaf en 9 jaar erna) worden wijzigingen in de mate van privégebruik bijgehouden. Na het tiende jaar van verhuur kan de vakantiewoning zonder BTW en zonder correctie van de aftrek worden verkocht.
Door de vakantiewoning aan bijvoorbeeld een exploitant van vakantiewoningen te verhuren (met 6 procent BTW), is het in principe mogelijk om volledige aftrek van de 21 procent BTW voor aanschaf en inrichting van de vakantiewoning te bewerkstelligen, dus ook voor het deel dat onder het privégebruik valt. Dat kan fiscaal bijzonder aantrekkelijk zijn. De exploitant verhuurt de vakantiewoningen vervolgens aan derden, inclusief u als eigenaar. U betaalt huur voor de periode waarin u gebruik maakt van de woning (inclusief de BTW over de huursom, die u uiteraard niet kunt aftrekken).
WAAROM (G)EEN VAKANTIEWONING
Het lijkt ideaal, zo’n tweede huisje voor erbij, maar er schuilen soms adders onder het gras. Laat u dus goed voorlichten door een specialist als u van plan bent een vakantiewoning te kopen. En bedenk dat de drie belangrijkste punten voor elk onroerend goed zijn: locatie, locatie en locatie.
■ kijk goed naar de kosten
Denk aan buitenlandse lokale en nationale belastingen (ook erfbelasting!), de kosten van onderhoud (dat u wellicht moet uitbesteden gezien de afstand), de kosten van een verzekering en de hypotheekrente.
■ houd rekening met vermogenswinstbelasting
In Nederland betaalt u alleen belasting over het rendement in box 3, maar in het buitenland betaalt u soms belasting over de verhuur en niet zelden ook over de winst bij verkoop.
■ vergelijk het aanbod
Kijk naar de ligging en de kwaliteit en kosten van het parkbeheer. Neem ook het aanbod op www.funda.nl mee.
■ pas op voor agressieve verkoop
Het tv-programma Radar ontving na een oproep in de uitzending onder meer klachten over agressieve verkoopmethoden, sterk stijgende parkkosten en rendement dat niet wordt behaald.
■ pas op met ‘chalets’ op huurgrond
Overweegt u aankoop van een ‘chalet’? Let dan goed op. De grond waarop het chalet staat wordt meestal niet uw eigendom en dan is het chalet juridisch gezien alleen van u als u bij de notaris een recht van opstal laat vestigen. Doet u dat niet, dan kunt u het chalet bijvoorbeeld niet zelf verkopen. Aankoop van een chalet/vakantiewoning op huurgrond is derhalve niet aan te bevelen.
■ pas op voor ‘time-sharing’
Stel dat u voor een periode van tien jaar in één bepaalde week van een vakantiehuis gebruik kunt maken, dan is geen sprake van gedeeltelijke eigendom van een tweede woning, maar van vooruitbetaalde huur (de waarde van dat huurrecht moet u in box 3 aangeven). Verkoop van dit recht is vaak erg lastig. Googel maar eens op ‘time-sharing’, lees en huiver. Wij zouden er niet snel aan beginnen.
Bron: artikel op www.fiscalert.nl. Op deze website vindt u ook de mogelijkheden om u eenvoudig te abonneren op de nieuwsbrief FiscAlert ‘de slimste tips in geldzaken’.